Onko vuokra-asuntoa mahdollista siirtää vapaaseen käyttöön?
Kuvittele: vuokraat kodikkaan asunnon, kalusteit sen itsellesi sopivaksi, laitat sydämesi sisustuksen jokaiseen yksityiskohtaan. Ja sitten olosuhteet muuttuvat, ja päätät antaa sen ystävällesi tai sukulaisellesi ilmaiseksi käyttöön. Mutta onko tämä mahdollista juridisesta näkökulmasta?
Mikä on maksuton käyttösopimus?
Italian siviililain 1803 §:n mukaan vastikkeeton käyttösopimus (comodato d'uso) on sopimus, jolla osapuoli (commodator) luovuttaa toiselle osapuolelle (komodaattori) irtainta tai kiinteää omaisuutta käytettäväksi määräajaksi tai tiettyyn tarkoitukseen. Määräajan päätyttyä omaisuus on palautettava.
Mutta entä jos siirrät vuokra-asunnon vapaaseen käyttöön? Voiko siitä luovuttaa yhtä vapaasti kuin se olisi omaa omaisuutta?
Voiko vuokralainen vuokrata kiinteistön edelleen?
Italiassa vuokralainen (conduttore) voi vuokrata osan asunnosta edelleen, mutta vain tietyin ehdoin. Jos vuokrasopimuksessa ei ole nimenomaista edelleenvuokrauskieltoa, riittää, että aikomuksesta ilmoitetaan asunnon omistajalle (locatore) ja annetaan alivuokralaisen tiedot.
Mutta asunnon täydelliseen siirtoon edelleenvuokraukseen tarvitaan vuokranantajan kirjallinen suostumus. Tätä kohtaa säätelee 27. heinäkuuta 1978 annetun lain nro 392 pykälä 2, jossa todetaan:
"Vuokralainen ei saa vuokrata kiinteistöä kokonaisuudessaan edelleenvuokraamaan tai luovuttaa vuokrasopimusta kolmansille osapuolille ilman vuokranantajan suostumusta. Ellei sopimuksessa toisin määrätä, vuokralaisella on oikeus vuokrata osa kiinteistöstä etukäteen ilmoittamalla siitä kirjattuna kirjeenä vuokranantajalle, josta käy ilmi alivuokralaisen nimi, sopimuksen voimassaoloaika ja vuokrattavat tilat."
Onko vuokra-asuntoa mahdollista siirtää vapaaseen käyttöön?
Koska vastikkeeton käyttösopimus ei nimensä mukaisesti sisällä maksua, voidaanko vuokra-asuntoja siirtää tämän järjestelmän puitteissa?
Tässä pätevät samat periaatteet kuin alivuokrauksessa:
- Jos vuokrasopimus ei kiellä asunnon luovuttamista maksuttomaan käyttöön, vuokralainen voi tehdä sen ilmoittamalla asiasta kiinteistön omistajalle.
- Jos sopimuksessa on edelleenvuokraus- ja maksuttomaan käyttöön siirtokielto, tulee vuokranantajalta saada kirjallinen suostumus.
Muussa tapauksessa asunnon luovuttaminen kolmansille osapuolille ilman omistajan suostumusta katsotaan sopimusrikkomukseksi ja voi johtaa sen irtisanomiseen ja vuokralaisen häädöön.
Voiko kiinteistön ilmaiseksi käyttöön saanut henkilö vuokrata sitä?
Oletetaan, että asunnon omistaja on luovuttanut sen toiselle henkilölle vastikkeettoman käyttösopimuksen perusteella. Voiko tämä henkilö vuokrata sen itse?
Vastauksen tarjoaa Italian siviililain 1804 §: kommodaattori on velvollinen käyttämään omaisuutta yksinomaan sopimuksessa määritellyin ehdoin, eikä hän voi siirtää sitä kolmansille osapuolille ilman kommodaattorin suostumusta .
Jos hän vuokraa asunnon ilman lupaa, kommodaattorilla on oikeus:
- Vaadi omaisuuden välitöntä palautusta.
- Tee vahingonkorvausvaatimus.
Kenen tulee ilmoittaa vuokratulot?
Jos vapaaseen käyttöön luovutettu omaisuus sitten vuokrataan kolmansille osapuolille, herää kysymys: kenen pitäisi maksaa saaduista tuloista veroja?
Lain mukaan vuokratuloa verotetaan aina kiinteistön omistajan nimiin, vaikka varsinaiset maksut olisivat saaneet toiselle henkilölle. Näin ollen, jos kommodaattori on vuokrannut asunnon, verovelvollisuus jää kiinteistön omistajalle (commodator), koska hän pysyy kiinteistön laillisena omistajana.
Tämä periaate on kirjattu asetuksen nro 504/1992 1 §:n 2 momenttiin, jossa todetaan, että kiinteistöveron maksaa omistaja riippumatta siitä, kuka siitä tosiasiallisesti saa tuloa.
Johtopäätös
Vuokra-asunnon siirto maksuttomaan käyttöön on mahdollista, mutta vaatii huolellista vuokrasopimuksen ehtojen tutkimista. Jos kieltoa ei ole, riittää, että ilmoittaa vuokranantajalle. Jos siirto on kielletty, vaaditaan hänen suostumustaan.
Sama koskee kommodaattoria: jos hän haluaa vuokrata käyttöönsä saamansa kiinteistön, hän tarvitsee omistajan luvan.
Oikeudellinen lukutaito tällaisissa asioissa auttaa välttämään epämiellyttäviä seurauksia – sopimuksen irtisanomisesta taloudellisiin sanktioihin.
